[行列打字練習]1100702 房地產觀察與小評-2

 彭博報導周五(7月2日)，台灣第一季房價創下6年來最大漲幅，並且可能在年底前達到新高，不過有分析師表示，目前對疫情的警戒氣氛與政府抑制房價措施，可能滅少成交量與緩和漲幅。

政府抑制房價措施並沒有下重手。

內政部本周公布數據顯示，六都的平均房價比起年同期上漲5.7%，台南與台北市分別上漲9.9與4.9%。內政部也說，許多人預期房價會繼續上漲，因此開始買房，不過購買力仍低。

拜超低利率之賜，各國在疫情期間的房市看起來充滿泡沫，但台灣房價似乎比其他城市更抗跌：即便人口下降、空屋率逾10%，數年來薪資成長率低，讓民眾更難以負擔買房，加上來自中國的威脅不斷，台灣房價仍持續上漲，政府察出打房措施也難以遏制。

國立屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲表示，政府並未察出重典遏止過熱的房市，他認為要解決高房價的真正方法是提高房產稅。

房產稅是大陸說法，台灣是房屋稅。

但可以確定的是，第二季的房市交易可能會因新冠疫情爆發面放緩。永慶房屋研究主管Justine Chen 表示，疫情爆發前房市表現相當不錯，然而目前在三級警戒的狀況下無法帶客戶看房，交易量也會下降。但他也說，受到原物料上漲與缺工影響，房價沒有多少下跌空間。

嗯，永慶推出0接觸看房。

內政部數據顯示，去年房價上漲3.9%，而建物買賣移轉量創下7年新高。另外內政部也針對炒房行為新實也的限制措施已生效，限制預售屋銷售、打擊短線逃稅交易。此外，央行緊縮擁有多間房產、豪宅和企業買的房貸。

永慶房屋研究主管也說，儘管台灣人口正在減少，但小家庭卻催生了中小坪數公寓的新需求，而且台灣的傳統觀念「有土斯有財」仍根深蒂固。

瑞普萊坊主管黃舒衛表示，儘管打房措施能抑制成交量，但央行將利率維持在1.125%的歷史最低點，食行有大量資金可以放貸，市場充沛的資金將繼續推升明年房價。

國立屏東大學副教育楊宗憲說，低利率與貸垬容易降低買房門檻，如果能在7、8月前解除三級警戒，並有充足的疫苗供應，未來房價將會以更快的速度上漲。

利率沒有調升，房價還是一直上漲。

[行列打字練習] 1100702 房地產觀察與小評

 房地合一稅2.0及實價登錄2.0正式上路，在疫情與不動產新制的雙重影響下，台中不動產業界普遍認為，口袋不深的投資客將會大幅退場，僅剩剛性需求支撐買盤，而房價拉升速度也將放緩。

所以依照上面看法，以前房地產是以口袋不深的投資客在拉升。

台中市不動產代銷經紀分會理事長蘇興民認為，除了投資客退場、房價拉升速度放緩之外，由於疫情嚴峻，實施人流管制致看屋組數銳減，加上建照延長措施，建商推案腳步了會跟著放慢。

另因應實價登錄新制、缺工及物價上漲，建商紛紛調整定價策略，未來會有越來越多建商採「不二價」來控管議價問題，以及採「先建後售」方式，以避免興建成本漲幅過大而吞噬利用的情形。

「先建後售」，這樣方式建商要先付工及料的費用，資金成本增加，小建商風險太高，但最後可以轉嫁給消費者。

台中市垢政士公會理事藍翠霞指出，央行3月實施第二波信用管制後，第2季每月的交易量仍處於高水位，平均值達4,300戶量能，跟素年同期相比，平均每個月多出1,000戶交易量，顯示房市的轉手流通率極高。

若再以第一次登記總量(包含新成屋產權登記)資料交叉比對，可發現目前市場上交易物件並非是新成屋在挹注拉抬，反而是中古屋交易十分熱絡。

問題就來了，上面說「先建後售」，怎麼到這一段變成中古屋交易熱絡，可能是還沒建好還沒賣，保有紙上價值。

由於預售屋物件尚未有實質產權登記，因此並無具體的轉讓交易數量可供參考，形成一個看不見的盲點。這幾年也因為通膨帶動房價，中古屋追價情形遠高於原預倍階段價格，不利房市長期發展，期盼透過實價登錄2.0上路，能稍加導正市場交易秩序。

台中市不動產仲介經紀人會理事長吳本源表示，三級警戒直接衝擊飯店旅宿、餐飲業等，停業、轉讓、出脫持股等情形不在少數。疫情衝擊實體店面來客量，商家無力負擔高額租金面有閉店潮，店面租金與房價也因此一落千丈。

再者，以大宗衛中古屋住宅市場來看，疫情因素嚴重影響帶看流程，多數社區管委會決議禁止外人進入社區看屋，造成第2、3季交易量可能大幅萎縮，甚至嚴重窒息，但若屋主因疫情面有急賣情形，將有望撿到便宜價。

台中市租賃住宅服務公會理事長鄭俊杰則認為，土地價格推升未來房價，政府透過交易資訊透明化、調高資本利後稅、實施信用管制等來抑制房價上揚的力道有限，造成年輕族群相對剝奪感，只能望屋興嘆。

調高後還是會移轉給租屋人，提高租金

未來如可輔以增加社會住宅、租會補貼等政策，來解決弱勢族群住的問題，成為實施居位正義的重要課題。

另外，房地合一稅新制上路，受限5年高額稅金閉鎖期，若未能即時趕在7月1日逃命潮前脫手獲利了結的，也有機會折衷以「以租代售」方式，等5年後帶約轉售，5年內做保值與增值的空間，將有助於包租代管市場。

中台灣不動產估價師公會理事長異昭閔說，美中貿易戰引發的轉單效應，促使台商回流大與促進在台投資計畫，加上去年台灣防疫後宜，國際電子訂單旺盛，帶動工業不動產需求大增。

美中貿易戰一直有，台商都去美國或美洲設廠

為因應國際供應鏈的擴廠需求，部份都會區的工業用地供不應求，更是出現價格高於住宅區的怪異現象，未來隨著工廠管理輔導法上路，特登工廠亦為一大商機。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠補充，在本土疫情爆發前，房相當暢旺，各大案場接連動工，加上工業擴廠需求，缺工問是反面雪上加霜，鋼筋工、模板工、電焊工等價碼持續上漲，營造廠為避免延誤工程進度，只能加價搶人。

這邊就明確指出缺什麼工

在工、料雙漲艱難情況下，加上政府對於營造業者的撥款條件本就嚴格限縮，如果工料價格漲幅無法緩解，亦難以從銀行獲取資金，使營造業者背腹受敵，缺口持續擴大，易增加營造廠週轉不及的隱憂，影響層面甚廣，須嚴陣以待。